库存现金管理问题调研报告（精选3篇） 调研报告

库存现金管理问题调研报告（精选3篇）

库存现金管理问题调研报告 篇1

　　库存现金是信用社金融服务的不可或缺的交易内容，做好库存现金管理，是做好金融服务工作的重要保障，是管控风险，案件防范的重中之重，也是提高精细化管理水平，打造效益富社工程的重要保证。然而，目前农信社的库存现金管理却存在着此彼问题，不尽完善，有待进一步规范。如何在既保证业务经营中备足现金正常支付，又确保现金安全的前提下做好现金的使用和管理，提高现金使用效率，压缩非生息资产占比，降低现金库管风险和业务经营风险，是现阶段农信社库存现金管理中不可忽视的问题。

　　一、存在的问题及原因分析

　　（一）硬币和残币堆积。农信社地域覆盖广，地理位置偏远，营业网点多分布在农村地区，经济、交通、市场、文化、观念、素质等因素导致硬币和残币市场流通难，呈现出堆积现象。一是硬币投入难度大，市场使用率低，投放少，回收多。由于硬币携带不便，真假难辨，容易丢失，在农村使用渠道单一，群众对硬币有较大的排斥现象，硬币回笼数量远远大于投放数，致使现金库存量增加，囤积现象凸显。以我社（四川省岳池县农村信用合作联社）为例，全辖共48个营业网点，其中地处农村网点达37个，目前我社硬币的数量已达10万余元之多，存放时间长达1年以上。二是残币数量多，损坏程度大。由于农村地区的地理气候、市场体系、居民素质、现金交易频繁等因素，致使残币屡现不止，屡缴不尽。按照人民银行残币管理规定，金融机构所兑换的残币需成捆后才能上缴，但由于币种的多样化，加之人力资源短缺，数量不够的未成捆残币就只能积压在库房内，日积月累，导致农信社现金库款量不断增加，既增加了安全隐患，也减少了收益。

　　（二）库存量限额难以预测。一是农村信用社面向“三农”，服务面广、对象多，代理业务品种繁、金额大，现金供给时间不固定，需求不稳定，无形中给管理部门对各社库存限额核定增加了难度。二是资金结算渠道欠完善。随着大小额支付系统、农信银等网络汇兑业务的开通，农信社的资金结算效率、功能较以往大大增强，但由于属于农信社自己的、具有现代化支付功能的'银行卡迟迟未发，这就增加了习惯用“卡”办理跨行、跨区域业务的客户使用现金的频率。三是现代化支付结算业务未有效推广。广大群众对新的现代化支付业务了解不明白，理解不深刻，使用不信任，没有形成利用新科技结算工具的良好社会氛围，致使农村地区市场交易中现金交易仍占主流。四是近年来农村金融机构的锐减，而资金需求量呈增长趋势，客观上增加了农村信用社库款管理压力，这些都给准确核定库存限额带来了一定的难度。

　　（三）库存现金申报方式安全隐患较大。现阶段信用社普遍采取电话申报、钞车押送方式解决库存现金余、缺问题，一定程度上增加了安全隐患，上升了经营风险。

　　1.电话申报存在隐患。一是容易泄密。一方面，信用社工作人员在上班期间进行现金申报时，柜台外难免有客户存在，申报金额、时间等信息易泄露，给不法分子可乘之机；另一方面，在科技时代，信息传输过程中可能被不法分子窃听，进而可能诱发高科技犯罪。二是容易出错。利用电话申报，准确度有依赖电话线路的好坏，容易出现金额、时间、调入或调出等要素错误的情况。一些信用社为了不泄密，采用编译密码的方式进行申报，但密码编译的复杂性增加了工作人员的操作难度，进而也就可能增加差错率。三是责任明确较难。电话申报时主要靠姓名询问或话筒声音判断申报人，乱报姓名的情况不能完全排除，失声情况难免出现，一旦出现误报、谎报、乱报等违规情况，责任明确及追究难度较大。

　　2.钞车押送风险较大。一是钞车的现金配送、调运任务繁、时间紧、责任重,且农村地区交通条件较落后,地形复杂，多山路，雾雪天气、自然灾害、交通事故等因素潜在着较大的安全事故隐患。二是农村地区地广人稀，山多树茂，给犯罪分子进行犯罪活动制造了条件和环境，治安形势不容乐观，案件风险不容忽视。

　　二、对策与建议

　　（一）减少库存现金不合理占比。一是加强硬币使用宣传，发挥社会各界联动作用，提高广大群众对硬币的认知度和信任度，形成“硬币纸币都一样，同样都是人民币”的观念认识，积极为硬币流通创造良好的市场环境和社会氛围，实现农村地区纸币单一流通进一步向纸、硬币混合流通转变。二是加强硬币调剂管理，根据库款的票面结构，及时向人民银行反映征求支持，帮助把硬币向经济发达地区、大都市进行输送流通。三是加强残币的整点和回笼工作，对成捆的残币及时上缴，确保准确性和时效性；对未成捆的进行规范化清理和搁置，提高库款管理水平，优化库款现金结构。

　　（二）按季核定库存限额。农业生产季节性较强，使信用社的现金收支状况呈现出规律性特征，如春耕时节现金投放多，回笼少；秋收时分现金回笼多，投放少。为减少不生息资金的占比，根据现金收支的规律性特征，分析撑握规律，科学统筹，合理规划，改变信用社库存限额的一年一定规则，按季、按客观需要核定库存现金，减少累赘占款，降低库款管理风险，提高资金使用效率。

　　（三）增设sc6000系统库存现金申报交易。随着全省各地sc6000综合业务系统的陆续成功上线，信用社的现代化、科技化、信息化建设不日而语，但现金调送申报交易在此系统中却未有涉及。试想，如在sc6000系统具备现金申报功能，利用网络进行调送申报。如此以来，文前所述的易出错、责任追究难、信息易泄露等现金调送风险就游刃而解，人力资源也将大大节省。

　　（四）降低现金使用量，提倡现代化支付。农信社以农村为主要业务市场，以“三农”为主要服务对象，客户多是金融知识相对匮乏的乡村居民，文化素质相对较低，以传统的现金支付为主要结算手段，对现代化的汇兑业务、卡业务的了解盲然或一知半解，加之农村地区的现代代支付设备（如atm系统、pos系统等）短缺，致使在农村市场的现金交易量巨大。

　　针对这样的情况，信用社工作人员一是要扎实、深入、到位、有效地做好现代化支付方式的宣传讲解，对客户进行面对面的推出支付新业务、新方式，减少现金交易量，进而降低信用社的现金库存。二是现金管理规范有序化。对日常的现金交易业务严格按现金管理条例进行办理，能减少现金交易的尽量减少现金交易，能使用转账交易的尽量不使用现金交易，坚决实行大额现金提前预约制度和审批制度，提高工作效率，防制案件风险，增强现金管理效能。

库存现金管理问题调研报告 篇2

　　一、库存现金的含义及管理意义

　　库存现金是指企业持有可随时用于支付的现金限额，存放在企业财会部门由出纳人员经管的现金，包括人民币现金和外币现金。库存现金与会计核算中“现金”科目所包括的内容一致。它是企业流动性最强的资产，而库存现金的管理在中小企业保持资金流动性中占最重要的部分。资金的流动性的作用是保证中小型企业可持续发展的决定性因素，如果出现资金断流中，小型企业将面临极大程度的企业倒闭危险。库存现金的管理对于维持企业正常的生产经营管理具有重要作用，但库存现金也是企业资产中最容易流失的资产，加强库存现金管理对于企业和国家都具有重要的意义。

　　二、库存现金管理的有关规定

　　(1)严格遵守库存现金限额

　　各单位经银行核定了库存现金限额后，必须严格将库存现金控制在核定的限额内，超出库存限额的现金必须及时送存银行，如库存现金不足限额的，可向银行提取现金，不得在未经开户银行准许的情况下坐支现金。

　　(2)严禁私设“小金库”和用“白条”抵库

　　库存现金管理

　　(1)“小金库”，是指不在本单位财会部门列支列收，私自在单位库存之外保存的现金和银行存款。私设“小金库”是侵占、截留、隐瞒国家和单位收入的一种违法行为，不仅会搞乱各单位正常的现金收支业务，更严重的是，“小金库”还为各种违法乱纪活动提供了温床，危害极大。因此，国务院历来强调严禁各单位私设“小金库”。

　　(2)“白条”抵库，是指用不符合财务制度规定和审批手续的字条或单据，顶抵库存现金的做法。“白条”抵库，使实际库存现金减少，造成正常业务开支所需的现金不足，各种现金收付业务得不到及时的账务处理，很容易导致财务管理出现混乱;“白条”未经合法手续审批，随意支取现金会产生挪用、挥霍和贪污公款等，给不法分子以可乘之机;“白条”一旦丢失，无据可查，给单位或个人都会造成不该有的损失。

　　(3)单位的库存现金，不准以个人名义存入银行

　　为防止有关人员利用公款私存取得利息收入，也防止单位利用公款私存形成账外小金库，单位收入的现金，一律不准以个人名义存入银行，银行一旦发现公款私存，可以对单位处以罚款，情节严重的，可以冻结单位现金支付。

　　(4)加强安全防范，确保现金的安全和完整

　　为加强对现金的管理，除工作时间需要的少量备用金可放在出纳的抽屉内外，其余的都应放入出纳专用的保险柜内外，不得随意存放，更不得携款回家;单位的库存现金不得与私人的现款混在一起，也不得将公款借给私人使用;为了确保安全，出纳向银行提取现金，或交存现金，均应采取相应的保安措施等。

　　三、目前企业库存现金管理存在的主要问题

　　(1)随意使用现金，现金交易频繁。根据《现金管理暂行条例》规定，除发放工资、奖金、收购单位向个人收购农副产品，支付个人劳动报酬和各种劳保、福利等零星支付可使用现金外，开户单位之间的往来，必须通过银行进行转账结算，但目前情况是开户单位使用现金结算极为随意，一些企业，尤其是承包企业和乡镇企业及个体私营企业，携带巨款外出结算的现象十分普遍，金额少则几万多则几十万，甚至上百万，但很不安全，偶尔会发生被偷盗、被抢劫案件。某些专业银行和城、乡信用社为了多拉客户，采取不正当的竞争，对企业承诺：企业开户，给予使用现金方便，并保证充足供应。对这些企业来说，用现金做生意比转账结算方便得多。因为有些商品和原材料紧俏，非现金不供货，客观上迫使该企业搞现金交易。企业需用现金做生意，银行要拉企业成为客户以争业务，双方之间互有需求，造成企业用现金购货、收现销货的现象非常盛行和普遍。

　　(2)白条抵库严重。企业在日常经营中发生白条抵库可谓家常便饭，这些白条多为领导临时应酬，内部职工和推销员等出差或办其他事而借款。不仅借款时间长，而且有些款额高，笔数也很多。个别出纳员利用时间差将库存现金挪作他用，而用白条抵充，有时甚至不能收回外借现金，从而给企业造成损失。

　　(3)无库存现金限额。按规定，开户银行原则上以开户单位三至五天日常零星开支所需核定起库存现金限额，一年核一次，开户单位如在几家银行同时开户，应以一家开户行核定的限额为准。可现在所谓限额核定名存实完。在多头开户情况下，企业不愿主动执行规定，而银行也不去过问，开户单位多头开户，多头提现，库存现金远远超过限额，对于多出的部分从不主动，及时地交送银行。企业内部也不对库存现金进行定期或不定期盘点。目前，开户单位库存现金超过限额的少则几倍，多则几十倍，甚至有的现金库存多达几十万。

　　四、库存现金管理存在的主要原因分析

　　1、经济成份多元化发展因素

　　库存现金管理改革开放以来，城乡集体，个体经济迅速发展。全国私营、乡镇企业总产值占社会总产值三分之一，它的发展客观上增加了对现金的需用量。私营、乡镇企业的基地在农村，其原材料、半成品等来自农户，而这些商品的购进绝大部分是现金交易。同时，许多规模较小的私营、乡镇企业没有固定账户，客观上促使大中型企业认购他们商品时也使用现金。八十年代中后期，各种合资合营合作企业也得到了迅速发展，伴随着股份制及股份合作企业的出现和发展，客观上也增加了对现金用量的需求。而多种形式的承包以及单位内部层层承包，单立账户，独立核算、独立现金收付，现金的需求更是大幅度地增加，各有关部门一味地强调和注重为企业创造一个良好的宽松的外部环境，忽视必要的制约配套制度的执行，特别是现金管理完全被放松了。

　　2、环境因素

　　(1)社会环境因素，企业间的商品交易中的现金收付比重上升，一些紧俏商品，原材料等非现金不供货，而以现金结算的价格比通过银行转账结算便宜。

　　(2)金融环境因素。现阶段中国银行结算制度跟不上形势发展的要求，资金结算在途时间过长，很不利于企业加速资金周转，提高经济效益。这一令企业深感头痛的问题不能得到有效的解决，就影响企业遵守国家现金管理政策。

　　3、思想认识偏差因素

　　错误的认识是导致漏洞产生的根源。目前，在中国现金管理工作中主要存在着两种错误的认识：

　　一种是认为现金管理是计划经济的产物，在现时市场经济条件下没有存在的必要了。其理由是市场经济的建立使社会商品交易活动更加频缺，市场竞争日趋激烈，企、事业单位为加速资金周转，提高效益，在结算种类上有权作出自己的选择。如果继续保留对其现金运用的严格约束则不利于企业转换经营机制和自主权的充分发挥，同时也不利于银行本身的商业化进程。而且大多数新生的非国有企业对现金使用有着十分严重的偏好，“钱是我的，我有自由支配的权力”的认识根深蒂固，对银行严格管理现金支付业务不理解;

　　另一种是认为现金结算范围扩大和现金投放量增加是经济发展的突出表现与客观需要，人们没有必要大惊小怪等等。由于这些认识的偏差导致了银行、企业对现金管理工作产生了松懈，忽视甚至排斥的思想，使不少机构原有现金管理制度隐入了瘫痪状态，纵有保留也多半只是走过场做形式罢了。

　　4、监管因素

　　人民银行的现金管理宣传和培训主要针对的是金融机构，而针对企事业等开户单位的宣传培训活动则很少开展。人民银行作为国家现金管理工作的主管机关没有充分有效发挥职能作用。制度不全和措施不力使其对辖区内所发生的违规事例处理很不及时，即使最后得到了处理一般也只限于“下不为例”而已，达不到以儆效尤的目的.。作为国有商业银行和非商业银行的金融机构，为了争存款，揽业务、拉客户，不惜以放松现金管理为代价来“招凰引凤”，另一方面，社会监管系统信息传递不灵，如企业实行效益工资后，社会劳动人事部门，一般仅与企收保持单线联系，很少再给有关银行送报《工资基金册》，企业单位的人数、工资基金总额及其浮动幅度等，银行很难确切掌握。同时，部分集体单位本身己取消了《工资基金册》，当企业用现金时，现金支票上注明“工资”用途的，银行只有认可。

　　5、《现金管理暂行条例》缺陷因素

　　现行的《现金管理暂行条例》是19xx年颁布实施的，时隔七年，经济环境发生了很大变化，《条例》本身着实存在不少缺陷，有待完善。

　　①《条例》没有将承包单位、私营企业、乡镇企业以及个体工商户等考虑在内，伴随这些开户单位迅速发展，数量众多，现金结算有增无减。

　　②现金使用范围规定过于狭窄，与人民币作为无限清偿货币应用于一切债权债务的清算实际情况相矛盾。

　　③结算起点1000元偏低，阻碍了正常的商品交易。

　　④原则上以开户单位三至五天的日常零星开支所需核定库存现金限额，在物价大幅度上涨情况下，通货膨胀的今天已严重偏离实际，根本不够周转使用。

　　《条例》本身的缺陷和不足，导致现金管理的各种问题伴随经济发展而越发突出。

　　五、加强企业库存现金管理的措施

　　1.加强企业现金管理。

　　(1)加强对企业单位大额支现的柜台监管审查，建立大额提现支现的登记申报管理制度，堵住大额支现漏洞。考虑是否可采用适当收费征税的办法来调节企业大额用现行为，对除工资、农副产品采购用现外，其他用现，按金额收取一定比例的用现手续费和用现税金，使企业用现比转账付出更大的代价，迫使企业自动放弃使用现金，主动采取转账结算方式。

　　(2)加强库存现金限额管理，要坚持库存限额一年核一次的原则，并以一家主要开户行核定为准。

　　(3)把控制企业坐支、套取现金、大额支现扩大消费支出作为现金监督管理的重点。

　　(4)严格开户管理，坚决纠正无证开户随意支现现象。

　　(5)当前企业和有关部门应配合中央认真抓好“小金库”清理工作，并以此为突破口，狠抓现金管理工作。

　　2.事后检查，保障现金的安全性、完整性、合法性和效益性。

　　(1)库存现金的安全性控制。账实盘点控制。即对库存现金、银行存款等进行定期盘点，日清月结，严禁擅自挪用、借出货币资金，严禁“白条”抵库，确保企业资产账实相符。如银行存款余额调节表的编制就是实施账实定期盘点控制。库存限额控制。核定企业每日库存现金余额，超过限额的货币资金及时送存银行。这样做既可降低货币资金被盗风险，还能高度集中货币资金，便于统筹使用。岗位分离控制。将不相容岗位分离，相互制约、相互监督。比如，出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作，不得编制银行存款余额调节表;出纳人员连续工作应不超过三年;空白支票、密码与印鉴的保管必须分离;实行回避制度，单位负责人、会计主管人员的直系亲属不得担任出纳工作;严禁未经授权的单位或个人办理货币资金业务及直接接触货币资金，经办人只能在职责范围内，按照审批人的批准意见办理货币资金业务。

　　(2)库存现金的效益性控制。服从企业财富最大化的财务管理目标，合理、高效地持有和使用资金，实现资金的保值增值。

　　3.健全监督体系，即健全金融与社会两套监督体系

　　(1)应着重加强中央银行对金融业的监督能力，同时建立金融同业间相互监督制度。重点是强化检查和处罚，可采取日常检查和突击检查相结合的方式，处罚应高金额，能起到罚一警十的效果。

　　(2)对企业的社会监督考虑到企业与商业银行的利益关系，其监督权应主要由财政、审计、监察、企业主管部门并联合社会审计机构去从严执行，对企业违犯现金管理规定也应处以重罚。同时，在企业内部应从建立健全现金内部控制制度。对于违犯现金管理规定建立举报制度，对举报有功者给予奖励。

　　(3)统一管理，相互配合。由人民银行统一现金管理，商业银行、工商、税务、财政、审计、监察、企业主管等部门配合管理，相互协调，做好现金管理工作。库存现金在企业中起着很大的重要，但也要对库存现金管理做好合理的安排和健全的制度，才能让企业的经营会更好，收益会更高，企业更强大。

　　综上，现金在人们的日常生活、经济活动、社会活动中具有不可或缺的重要作用，是管理阶层关注的重点，也是许多人向往或追逐的目标。随着市场经济的不断发展和完善，现金必将成为企业管理的重中之重。对于现金流通中管与贪、防与漏的博弈，一直是人类社会道德、制度、法律等关注的焦点。！

库存现金管理问题调研报告 篇3

　　近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在x高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。

　　一、基本现状

　　截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。

　　我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。

　　二、小区管理存在的问题

　　通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：

　　(一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。

　　(二)收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满意。

　　(三)基础设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。

　　(四)业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。

　　(五)宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。

　　三、对策和建议

　　农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。

　　(一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇(社区)居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。

　　(二)严把物业服务企业准入关。凡是进入x县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。

　　(三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。

　　(四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。

　　(五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。

　　(六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇(社区)居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。

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